Основные правила безопасности при покупке квартиры

Для тех, кто не хочет получить проблемы вместе с ключами от квартиры.

Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Рынок недвижимости создает благоприятные условия для различных махинаций со стороны нечестных продавцов. Переполненные радостью покупатели теряют бдительность и торопятся при проведении сделки.

Важно! Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. Чем большее количество сделок в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя. Покупатель рискует остаться без денег и квартиры. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после расторжения сделки, но часто у него их уже нет и выплаты производятся годами.

Какие могут быть опасности?

Множество примеров: предыдущий владелец квартиры может доказать в суде, что он не осознавал свои действия в момент подписания договора, находился в алкогольном или наркотическом опьянении или его ввели в заблуждение; за жильцами, временно выписанными в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные и другие учреждения сохраняется право проживания в квартире. Они могут появиться спустя несколько лет и вселиться через суд в купленное вами жилье; не учтены интересы всех наследников. Даже спустя несколько лет они могут претендовать на долю в квартире; квартиру продает женщина по генеральной доверенности от мужа, которого уже нет в живых и так далее.

Так как же понять, когда можно покупать квартиру?

Запросите у продавца и сверьте следующие документы: паспорт; свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы; выписка из ЕГРН (заказываем в МФЦ или на сайте Росреестра); выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов (заказываем в МФЦ и проверяем данные о жильцах на данный момент времени: ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, когда и куда они были выписаны. Будьте внимательны — ни один из жильцов не должен «повиснуть в воздухе»; справка о наличии задолженностей по коммунальным услугам (получаем в ЖЭК); справка из наркологического и психоневрологического диспансера (убеждаемся, что продавец не состоит на учете, а значит осознает свои действия во время сделки).

Кроме того, обратите внимание на исправления и помарки в документах, при заключении сделки требуйте согласие супруга, даже если квартира куплена не в браке, даже если они в разводе. Один из собственников — несовершеннолетний? Необходимо разрешение органов опеки на продажу. Квартира продается по доверенности — требуйте присутствие продавца.

Как правильно оформить предоплату за квартиру: аванс или задаток?

Казалось бы ничего сложного перечислить продавцу квартиры предоплату.

Аванс — это предоплата. Аванс не имеет никакой силы, это всего лишь символическое подтверждение намерения. Если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю.

Задаток — определенное обязательство. Помимо предоплаты у задатка, есть еще функции обеспечения условий договора. Если сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают. Если сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере.

Какие могут быть риски для продавца и покупателя при внесении аванса?

Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.
Соглашение об «авансе» не дает никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка.

Гарантии также можно получить обеспечительным платежом (похож как задаток, но можно прописать любые условия) или предварительным договором купли-продажи.

Соглашение с продавцом о задатке и расписку о передаче денег можете скачать бесплатно на нашем сайте.